dell’Avv. Clara Guerra Colosi

Riqualificare le zone limitrofe e periferiche delle aree centrali e più frequentate di un paese o di una città, influisce -senza indugio- positivamente sulla qualità della vita di tutto il paese/città.

Con il termine “riqualificazione urbana” ci si riferisce a quelle azioni dirette al recupero del patrimonio urbanistico preesistente, e in particolar modo al recupero delle zone periferiche di un determinato luogo.

Con il D.M. 8 ottobre 1998 sono stati istituiti i programmi di riqualificazione e di sviluppo sostenibile, per i quali gli obiettivi di riqualificazione urbana costituiscono lo strumento idoneo a realizzare le strategie per lo sviluppo sostenibile sotto diversi profili, quali economici, ambientali e sociali e con occhi di riguardo ai valori ambientali, alle valorizzazioni del patrimonio culturale, tali da garantire e accrescere il benessere della collettività.

Ma evoluzione e riqualificazione urbanistica, legata al concetto sostenibile, non riguarda solo i profili pocanzi tracciati, ma si impegna altresì a realizzare insediamenti industriali, artigiani e commerciali, a valorizzare e promuovere il turismo, a riqualificare zone colpite da fenomeni di degrado, da deficit infrastrutturali, da molteplici aspetti negativi che colpiscono non poche zone di tutto il territorio nazionale.

E ancora, per riqualificazione si intende la predisposizione e creazione di progetti atti a promuovere l’ambiente dal punto di vista sociale ed ecologico. Alcuni esempi possono chiarire l’idea: rifacimento delle facciate, riqualifica dei palazzi e degli edifici, delle strade, degli immobili abbandonati o diroccati, dei parchi, rifioritura delle distese dei boschi o dei terreni andati abbandonati, riqualificazione dei quartieri residenziali e dei centri storici, il recupero delle aree dismesse, eccetera.

Ribadiamo che tutto ciò è strettamente collegato allo sfruttamento eco-sostenibile delle risorse energetiche, finalizzate al miglioramento delle condizioni urbanistiche e sociali.

L’obiettivo è proprio quello di definire e di guidare il rilancio e lo sviluppo dei territori in funzione alle loro specifiche caratteristiche ed esigenze. Punto focale è il c.d. rimedio al degrado urbano percorrendo e partendo dalla riqualificazione urbana strettamente correlata allo sviluppo territoriale.

Per intendersi, “sviluppo territoriale” è la capacità di analizzare -attraverso profili critici e per mezzo di strumenti operativi- le politiche di sviluppo del territorio locale/regionale/nazionale, in collegamento ai principali attori che ne promuovono lo sviluppo stesso, quali: Istituzioni, Enti, Agenzie tecniche di settore, Aziende, eccetera.

Le attività di “Riqualificazione Urbana” e di “Sviluppo Territoriale” permettono di pianificare e programmare una serie di attività finalizzate a definire strategie, programmi e progetti in grado di garantire lo sviluppo di un’area territoriale nel lungo periodo e quindi l’espansione urbana di un determinato territorio. Entra in gioco la Legge 5 agosto 1978 n. 457 la quale ha previsto un procedimento di recupero volto, preliminarmente, ¹ a individuare le zone di recupero: art. 27, comma primo, – “I comuni individuano, nell’ambito degli strumenti urbanistici generali, le zone ove, per le condizioni di degrado, si rende opportuno il recupero del patrimonio edilizio ed urbanistico esistente mediante interventi rivolti alla conservazione, al risanamento, alla ricostruzione e alla migliore utilizzazione del patrimonio stesso. Dette zone possono comprendere singoli immobili, complessi edilizi, isolati ed aree, nonché edifici da destinare ad attrezzature”.

²Individuare i beni da sottoporre al recupero. I piani di recupero prevedono il miglioramento degli immobili, dei complessi edilizi, degli isolati e di determinate aree, anche attraverso interventi di ristrutturazione urbanistica. Anche i privati, proprietari di immobili e di aree compresi nelle zone di recupero possono presentare proposte di piani di recupero. ³Pianificare i lavori con successive approvazioni del piano di recupero stesso con delibere del Consiglio Comunale. ⁴Attuare il piano di recupero: Art 28, comma 5, “i piani di recupero sono attuati:

a) dai proprietari singoli o riuniti in consorzio o dalle cooperative edilizie di cui siano soci, dalle imprese di costruzione o dalle cooperative edilizie cui i proprietari o i soci abbiano conferito il mandato all’esecuzione delle opere, dai condomini o loro consorzi, dai consorzi fra i primi ed i secondi, nonché dagli I.A.C.P o loro consorzi, da imprese di costruzione o loro associazioni temporanee o consorzi e da cooperative o loro consorzi;

b) dai comuni, direttamente ovvero mediante apposite convenzioni con i soggetti di cui alla lettera a) nei seguenti casi:

1) per gli interventi che essi intendono eseguire direttamente per il recupero del patrimonio edilizio esistente nonché, limitatamente agli interventi di rilevante interesse pubblico, con interventi diretti;

2) per l’adeguamento delle urbanizzazioni;

3) per gli interventi da attuare, mediante cessione volontaria, espropriazione od occupazione temporanea, previa diffida nei confronti dei proprietari delle unità minime di intervento, in caso di inerzia dei medesimi, o in sostituzione dei medesimi nell’ipotesi di interventi assistiti da contributo. La diffida può essere effettuata anche prima della decorrenza del termine di scadenza del programma pluriennale di attuazione nel quale il piano di recupero sia stato eventualmente incluso.

Art. 31, comma primo – Definizione degli interventi:

Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente sono così definiti:

a) interventi di manutenzione ordinaria, quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

b) interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;

c) interventi di restauro e di risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;

d) interventi di ristrutturazione edilizia, quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, la eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti;

e) interventi di ristrutturazione urbanistica, quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

Attraverso l’analisi -di tipo logistico e conoscitivo- del territorio, se ne desume una consapevolezza del medesimo, della sua reale importanza e delle potenzialità e risorse che -implicitamente- offre, tali da essere essi stessi contributi o veri e propri strumenti finalizzati alla riqualificazione urbana e allo sviluppo territoriale.

In conclusione, per avere un risultato edotto di progetto di sviluppo territoriale, occorrerà procedere in tal senso: analizzare il territorio e il suo sistema economico e sociale; individuare le caratteristiche presenti nel territorio e le sue potenzialità nonché comprendere le tipicità e le valenze che lo contraddistinguono; individuare possibili variabili e condizionamenti che influiscono il territorio; individuare il potenziale merceologico del territorio; individuare le zone degradate con le annesse strutture, porre in essere un piano di recupero e sottoporlo alle vari autorizzazioni/approvazioni/concessioni, eccetera.